개인회생 절차에서 감정평가가 필요한 이유

안녕하세요.

한봉수 감정평가사 사무소입니다.

요즘 경기가 어렵다는 말이 실감 날 정도로 개인회생 감정평가 의뢰가 많이 늘어났습니다.

최근 법원에서 개인회생 절차를 진행할 때 부동산이 포함된 경우 감정평가서 제출을 요구하는 사례가 점점 늘어나고 있습니다.

과거에는 개별공시지가에 일정 배율을 적용한 금액으로 하는 경우도 있었으나, 최근에는 공신력이 높은 감정평가서를 기준으로 판단하려는 경향이 강해지고 있습니다.

감정평가서는 감정평가사가 법령과 기준에 따라 산정한 자료이기 때문에 법원 입장에서도 신뢰도가 높아 개인회생 절차를 보다 순조롭게 진행하는 데 도움이 됩니다.

감정평가서는 법원에 제출되는 공식 시가 자료로서 시장가치를 기준하여 산정되므로, 공시지가(개별공시지가)보다 낮게 평가되는 경우는 매우 드뭅니다.

개인회생 감정평가에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 개인회생제도란?

재정적 어려움으로 인해 더 이상 정상적인 채무 변제가 어려운 개인채무자에게 법적으로 채무를 조정해 주는 제도입니다. 누구나 신청할 수 있는 것은 아니고 앞으로 계속해서 수입을 얻을 가능성이 있는 경우에만 개인회생 절차를 이용할 수 있습니다.

가. 유치권, 질권, 저당권, 양도담보권, 가등기 담보권, 동산. 채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권, 전세권 또는 우선 특권으로 담보된 개인회생채권은 15억 원

나. 가목 외의 개인회생채권은 10억 원

개인회생 절차를 통해 채무자가 3년(또는 5년) 동안 일정 금액을 성실히 변제하면 나머지 채무에 대해 면책을 받을 수 있습니다.

(참고: 대한민국 법원 전자 민원센터)

2. 개인회생 신청 자격

개인회생은 일정한 수입이 있는 사람이라면 급여소득자, 영업소득자 모두 신청이 가능합니다.

현재 채무를 정상적으로 갚기 어려운 상태이거나 곧 지급불능 상태에 빠질 가능성이 있다면 개인회생 신청 대상이 될 수 있습니다.

또한 다음과 같은 경우에도 개인회생 신청이 가능합니다.

· 신용회복 위원회 채무조정 제도를 이용 중인 경우

· 배드뱅크 제도를 이용 중인 경우

· 파산 또는 회생 절차가 진행 중인 경우

3. 개인회생 신청 시 제출해야 할 서류

채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 제79조에 따라 채무자의 주소, 주민등록번호, 그 밖에 채무자의 인적 사항에 관한 자료, 소득 금액에 관한 자료, 소득세, 주민세, 건강보험료, 그 밖에 이에 준하는 것으로서 대통령령이 정하는 금액(국민연금보험료, 고용보험료 및 산업재해보상보험료)에 관한 자료, 법원이 생계비를 정하기 위하여 필요한 사항에 관한 자료, 영업의 경영, 보존 및 계속을 위하여 필요한 비용에 관한 자료,

재산목록에 기재된 재산가액에 관한 자료, 저당권 등으로 담보된 개인회생채권이 있는 때에는 저당권 등의 담보 채권액 및 피담보 재산의 가액의 평가에 필요한 자료, 채무자의 재산에 속하는 권리로서 등기 또는 등록이 된 것에 관한 등기사항증명서 또는 등록원부등본, 채무자가 법원 이외의 기관을 통하여 사적인 채무조정을 시도한 사실이 있는 경우에 이를 확인할 수 있는 자료, 개인회생 절차 개시 신청서에는 채무자에게 연락할 수 있는 전화번호를 기재하여야 합니다.

4. 재산목록 작성 시 감정평가서의 중요성

신청서 첨부 서류 중 재산목록을 작성할 경우에 아파트, 토지, 주택, 건물, 상가 등 부동산이 있는 경우 등기부등본 등과 재산세 과세 증명서 등 시가 증명자료를 첨부하여야 합니다.

재산에 관한 사항을 고의로 누락하거나 감소시키는 등의 기각 사유가 발생하면 개인회생 절차가 기각될 확률이 높습니다. 기각될 가능성을 낮추기 위해 시가 증명자료로서 감정평가서 첨부가 필요합니다.

또한 감정평가사 아닌 자가 발급한 유사감정평가서(시가인증서, 시세확인서 등)은 법원에서 증명자료로 인정하지 않고 있으며 개인회생 절차에서 기각 사유로 작용할 가능성도 있습니다.

실제로 공인중개사사무소나 행정사사무소에서 발급받은 시세확인서를 법원에 제출하였으나, 법원에서 이를 인정하지 않고 감정평가사가 수행한 감정평가서 제출을 요구받아 추가로 감정평가의뢰를 하시는 분들이 상당히 많습니다.

5. 개인회생 감정평가의 진행 절차

개인회생을 위한 감정평가는 다음과 같은 절차로 진행됩니다. 평균적으로 14일 정도 소요됩니다.

① 감정평가사가 대상 부동산을 검토한 후 진행 여부 결정

② 등기사항전부증명서 등을 통한 사전 조사

③ 대상 부동산 현장 방문 및 조사

④ 감정평가서 작성

⑤ 감정평가서 완료 후 등기우편 발송

6. 개인회생 감정평가의 수수료

감정평가 수수료는 관계법령에 따라 산정됩니다. 대상 부동산의 종류와 업무의 난이도에 따라 수수료는 달라질 수 있습니다.

감정평가액 x 법정 비율 +실비 (여비, 물건 조사비, 공부 발급비 및 기타 실비 포함) + 부가가치세

7. 개인회생 감정평가 의뢰 안내

저희 한봉수감정평가사사무소는 토지, 건물, 아파트, 상가 등 부동산 감정평가를 전문으로 하고 있습니다.

개인회생 절차 중 부동산 감정평가서가 필요하시다면 저희 사무실로 편하게 문의하시기 바랍니다.

오늘도 한봉수감정평가사사무소블로그를 방문해 주셔서 감사합니다.