토지 보상 감정평가 (손실 보상평가, 재평가, 협의, 수용)

안녕하세요.

한봉수감정평가사사무소입니다.

토지 수용 보상 목적 감정평가에 대해 알아보겠습니다.

☆ 보상 감정평가 확인사항 ☆

1. 공용수용 절차

토지조서 및 물건조서의 작성 → 보상계획의 열람 → 협의 → 사업인정 → 협의 → 수용재결 → 보상금 지급 → (이의신청) → (행정소송)

2. 적용 대상

토지, 건물, 입목, 공작물, 그밖에 토지에 정착된 물건, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리 등

3. 보상액의 산정

사업시행자, 시. 도지사, 토지 소유자가 각각 1인 선정 시 총 3명의 감정평가사가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준

4. 재평가

평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에 할 수 있습니다.

5. 토지 소유자가 감정평가사사무소 또는 감정평가법인을 추천 가능

(요건) ① 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의 ② 보상 대상 토지의 토지 소유자 총수의 과반수의 동의 를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 추천

6. 수수료

보상 감정평가 수수료는 사업시행자가 부담합니다. 토지 소유자는 수수료를 부담하지 않습니다.

7. 감정평가 의뢰

사업시행자가 아닌 개인이 보상 감정평가를 의뢰할 수 없습니다. 토지 소유자는 법률에 따른 요건을 충족하여 사업시행자에게 감정평가사를 추천할 수 있습니다.

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1. 적용 대상 (토지보상법 제3조)

• 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리 • 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목, 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리 • 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리 • 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리

2. 손실보상 종류 (토지보상법 제70조부터 제79조)

• 토지 보상 • 사용하는 토지의 보상 • 사용하는 토지의 매수청구 • 잔여지의 손실과 공사비 보상 • 잔여지 등의 매수 및 수용 청구 • 건축물 등 물건에 대한 보상(건축물, 입목, 공작물, 그밖에 토지에 정착한 물건) • 잔여 건축물의 손실에 대한 보상 • 권리의 보상(광업권, 어업권, 양식업권 및 물 등의 사용에 관한 권리) • 영업의 손실 등에 대한 보상(영업손실보상, 농업손실보상, 휴직 또는 실직 보상) • 이주대책 • 그 밖의 토지에 대한 비용 보상

3. 보상액의 산정 (토지보상법시행규칙 제16조)

보상액의 산정은 각 감정평가법인등이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

* 감정평가법인등이란 사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

4. 재평가 (토지보상법시행규칙 제17조)

② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가법인등에게 대상 물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다. 1. 제1항 전단의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가법인등에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우 2. 대상 물건의 평가액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 대상 물건이 지장물인 경우 최고 평가액과 최저 평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다. 3. 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우

5. 토지 소유자의 감정평가법인등 추천 (토지보상법 제68조)

① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. ② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다.

요건 (토지보상법시행령 제28조) 감정평가법인등을 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가법인등을 추천해야 한다.

6. 손실보상의 원칙

• 사업시행자 보상 (토지보상법 제61조)

공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다.

• 사전보상 (토지보상법 제62조)

사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급하여야 한다. 다만, 제28조에 따른 천재지변 시의 토지 사용과 제39조에 따른 시급한 토지 사용의 경우 또는 토지소유자 및 관계인의 승낙이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 현금보상 (토지보상법 제63조)

손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.

• 개인별보상 (토지보상법 제64조)

손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 한다. 다만, 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하다.

• 일괄보상 (토지보상법 제65조)

사업시행자는 동일한 사업지역에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지등이 여러 개 있는 경우 토지소유자나 관계인이 요구할 때에는 한꺼번에 보상금을 지급하도록 하여야 한다.

• 사업시행 이익과의 상계금지 (토지보상법 제66조)

업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부를 취득하거나 사용하는 경우 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 그 이익을 그 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계할 수 없다.

• 보상액의 가격시점 (토지보상법 제67조)

① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.

7. 이의신청 (토지보상법 제83조)

① 중앙토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. ② 지방토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 이의의 신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다.

8. 행정소송 (토지보상법 제 85조)

① 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없다. ② 제1항에 따라 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감(增減)에 관한 소송인 경우 그 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다.

※ 경남지역(진주시, 사천시, 창원시, 통영시, 하동군, 산청군, 의령군, 함안군, 고성군, 창녕군) 보상평가 가능합니다.

※ (협의보상) 감정평가를 한 번 받은 경우 1년이 경과하여야 재평가가 가능합니다.

※ 토지소유자의 감정평가사 추천 제도를 적극 활용하세요.